リートによる不動産投資を行う場合、投資する不動産の用途により収益の構造や特性が違うようです。
東証REIT指数に連動するファンドやETFを中心に投資しているのでそれほど気にしなくてもいいんじゃないかとも思いますが知らないよりは知ってた方が良さそうなのでちょっと調べてみました。
不動産用途による特徴
ＲＥＩＴの収益は主に賃料収入になりますが不動産の用途により景気動向の影響（景気感応度）や用途そのものの収益の安定性に差があることから、投資対象の不動産用途により基準価格変動の程度が変わってきます。
そこで用途別の収益構造など特徴をザックリ整理しました。
| 用途 | 特徴 |
|---|---|
| オフィス | 需給により賃料や空室率が変動するため、景気動向に左右されやすく収益幅も大きい。 |
| 商業施設 | 契約形態により異なるが固定賃料の場合は安定的な収益が得られ景気への影響も若干少ない。歩合賃料の場合は収益に幅があり、かつ景気動向に左右されやすい。 |
| 住宅 | 賃料の変動が小さいため安定的な収益が期待できるが、収益の成長はあまり期待できない。 |
| 物流施設 | 固定賃料かつ長期の契約が多く安定的な収益が期待できる。 |
| ホテル | 空室・単価により収益が大きく変動し、景気感応度がとても高い。 |
| ヘルスケア | 固定賃料かつ長期の契約が多い。景気に対する感応度は低く安定した収益が期待できるが収益成長はあまり期待できない。 |
ザックリしすぎな感はありますが不動産用途により大まかな特徴があり違いがあるようですね。
少なくとも収益構造はそれなりに違うようです。
東証REIT指数はどんな感じ
REITは用途別に若干の違いがあるようですが、では東証REIT指数は現在どのような比率になっているのか確認しました。
こうやってみるとオフィスの比率が高いため景気の影響を大きく受ける指数と言えそうです。
またJリートは不動産の用途だけでなく投資対象不動産の地域についても方針をもっているのですがJリート保有不動産は３／４程度が首都圏にあるようです。
所在地域についてはJリート全体の情報ですが東証REIT指数も同程度と予測されますので、東証REIT指数の投資対象は景気の影響を受けやすいオフィスが多くて、物件が首都圏に集中してるといえそうです。
需給を考えるとどうしても首都圏のオフィスに集中するんでしょうね。
いろいろ調べた所で結局国内REIT資産への投資は東証REIT指数に連動する投資信託や国内ETFを利用していくことでしょう。
今後はホテルやヘルスケアに特化したJリートも増えて東証REIT指数の用途別比率もバランス良くなってくるかもしれませんが、不動産用途によって特徴があることは覚えておきたいと思います。
ちなみに現在の所は、国内REIT資産は「ＥＸＥ－ｉ グローバルＲＥＩＴファンド」や「ニッセイJ-REITファンド」を中心に積立てしています。